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                中介鼓吹房贷按揭转抵押?银行人士:应警惕风险
                2020-11-05 16:56 作者:郝亚娟 来源:中国经营网


                本报记者 郝亚娟 张荣旺 上海报道

                近日,《中国经营报》记者了解到,多位中介在社交平台发布“房贷按揭转抵押”的消息,具体而言,中介可帮忙成立公司并准备全套资料,即可把年化5.2%以上的二套房按揭贷款转换为4.5%的抵押贷款。

                “还没买第二套房或者已经按揭买二套房的客户一定要通过这种方案‘转贷’,会节约很多成本。”其中一位中介人士表示:“做这个业务必须有一套全款的房子,然后我们帮你注册公司,办好营业执照、财务流水等数据,大概只需要1.5%(贷款总额)的费用,费用取决于你实际情况,如果你名下有公司,我们操作起来相对省事,费用也会少收一点。我们可以给你申请下来4.5%成本的房抵经营贷,而你如果按照按揭的方式去买二套房,按揭利率至少5.2%,算下来还是划算的。”

                当问及该操作是否有风险时,上述中介人士表示:“我们做很多单子了,没有出过事儿,不然怎么收你服务费。只要你配合,银行就不会查出来。”

                记者就此方案采访银行人士,某国有大行客户经理表示:“按揭房贷和房抵经营贷对应的是两种产品,后者是针对企业客户的,企业将房产质押给银行而办理的经营贷,利率相对优惠。不过,房抵经营贷在申请中银行还会审核相应条件。对于个人而言,一旦银行查出来资金用途存在问题,就要承担断贷的风险。”

                一位股份行人士分析:“按揭房贷转成房抵经营贷,一方面是涉及到虚构贷款申请条件,有一定的风险;另一方面,还需衡量其中的成本,如果要转成经营性贷款需要名下有公司,这意味着注册公司需要一定成本,此外,转贷需要在上一家银行解抵,把尾款结清才行,结清尾款的资金可以是自己的现金,也可以是过桥资金,这都是需要考虑的资金成本。”

                今年以来,为支持实体经济和进一步减费让利,银行下调了企业的贷款成本,部分银行提供的房抵经营贷利率可达到4.3%。而房抵经营贷与按揭贷之间较大的利率差给不少投机分子提供了“套利空间”,部分企业主会选择以房抵经营贷的方式获取较低成本银行贷款,然后投资买房。

                不过,这一情况亦引起了银行方面的警觉。此前,有报道称,深圳等地有部分国有大行已于近期收紧房地产经营贷的贷款条件,提高个人经营性贷款合规审核门槛的同时,穿透审查企业资金流水。

                北京金诉律师事务所王玉臣律师表示,银行贷款是有明确的用途设定的,必须按照用途去使用,不能挪做他用。经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品,借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款,贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。这种贷款是给中小企业经营的惠民举措,更是明令禁止不允许流入楼市的。

                “现实生活中,经营贷流入楼市并不少见。尤其是当经营贷利息少于房贷的时候,在一些中介机构,甚至银行的诱导下,一些购房人利用新设公司或者购买的公司骗取经营贷,用于支付首付款或者先多方筹集资金付全款,然后再用房子抵押贷款偿还之前的过桥借贷。” 王玉臣指出。

                易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,对于此类贷款,需要注意贷款抵押品的管理和贷款资金的流向,当前部分中介把房抵按揭贷进行包装,然后获得新的贷款,这其实是有风险的,所以后续一定要严管此类抵押贷款,尤其是在抵押物评估、抵押品的属性、贷款资金的流向方面需要管控,真正做到贷款的健康发展。

                (编辑:朱紫云 校对:彭玉凤)


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